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大会发言(五)

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关于加强泗城小区物业管理的建议

县政协常委、县民政局局长    张志文

 

各位委员、各位同志:

根据大会安排,下面,由我作关于加强泗城小区物业管理的大会发言。

一、泗城小区物业管理的现状、存在的问题及原因分析

泗县物业管理行业自2005年开始起步,发展至今已有7年时间。随着我县经济快速发展和城市化建设步伐加速推进,房地产经营开发市场活跃,越来越多的居民住进了住宅小区。目前,我县城区已建成并交付使用的商住小区建筑总面积约170万平方米,物管服务总建筑面积约130万平方米,覆盖率近80%以上。在我县注册三级及暂定三级的物业服务企业计20余家。相对来说,我县物业管理水平有了较大提高,从业人员素质不断增强,在改善人居环境、促进城市发展等方面发挥了积极作用。

但 是,我们在享受居住质量不断提升的同时,因物业管理引发的各种问题也开始集中出现:有的小区卫生环境堪忧,垃圾成堆、房屋毁坏、外墙粉刷脱落、道路严重破 损、绿化枯枝败叶、小区无监控系统、室内室外盗窃现象频繁,这些脏、乱、差的现象令老百姓苦不堪言。投诉上访接踵而至,社会新的矛盾突显,究其成因,主要 体现在以下几方面:

(一)主管部门的问题

1、执法部门执法不严。由于行政干预,工程质量保修金、项目资本金不能严格监管收取,房屋预售管理不能有效控制,违反规划现象普遍。

2、无专职物业管理办公室(目前全市四县一区唯独泗县尚未成立物业管理办公室)。泗县物业市场管理具体政策规定无专职部门制定并进行具体监督实施,缺乏有效监督、协调机构。

(二)开发企业的问题

 1、开发企业不依照规划施工,随意删减小区配套设施。如:对公共用地随意进行改扩建,停车位、休闲场所、门禁系统及其他附属配套设施规划配比不足,小区不能进行完全封闭,给后续管理服务带来诸多难题。

2、开发企业遗留工程质量问题,推卸管养维护保修责任。如:在保修期限内,开发企业对工程质量、配套设施等有关承诺不予兑现,将责任推卸、转嫁到物业企业或业主身上,引发一系列社会矛盾。

3、建管不分离。如:不少开发企业自己成立物业企业,对自己承担的小区项目实行自建自管,开发企业撤离物业公司随后撤走,导致小区无物业管理状态。

(三)物业企业的问题

1、物业企业规模弱、小。一是入市门槛较低,退市随意性大,导致不少“拼凑型”企业的临时性出现。二是企业自身规模过小,综合实力差,专业化水平低,导致物管服务水平低。三是物业企业整体服务意识不强。

2、从业人员整体素质偏低。一是缺乏专业人员,如物业管理人员,房屋维修、水电维修、建筑智能维修技术人员严重缺乏;二是重收费轻管理,只管理不服务或服务态度不端正,用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足。

3、物业服务企业抗风险能力差。一是物业服务承担服务项目多,自身收费标准偏低,企业经营成本偏高,制约了企业的自身发展。据调研,我县多家物业公司长期亏损经营,有的已退出市场。二是从业人员报酬低、工作条件差、劳动保障不足,导致工作积极性不高。

(四)业主的问题

1、由于市场出现“炒房族”,居民“追风买涨”,加之近年来拆迁安置、补偿、赔付等诸多原因,我县“一户多房”现象较为普遍,业主购房不住房,平均入住率不足45%,导致物业企业收费严重不足,产生恶性循环。

2、业主有偿服务意识不强。一是业主不能够正确认识物业管理的性质,不愿主动交费。二是居民家庭收入水平与社会平均消费水平偏差较大,对物业费收取有抵触心理。三是个别业主以诉求得不到及时解决为借口,强行欠缴物业费。

3、业主自治意识淡薄,业主违反小区管理规约现象严重。如:有的业主肆意乱打门、乱开窗、乱拆承重墙;有的业主私自占用公共部位私搭乱建,有的破坏绿地种菜,有的业主乱扔垃圾,乱停车等等不良现象屡禁不止。

(五)公共维修基金归集使用问题

一是房屋公共维修基金使用审批难,动用房屋公共维修基金需行政部门层层审批,房屋工程不能及时维修。二是房屋公共维修基金续筹难,房屋使用到一定年限后,业主应按照要求续交维修基金,但是多数业主不愿续交。

二、加强泗城小区物业管理的几点建议

(一) 严格审批小区建设规划,加强工程质量监督,监管开发企业保修责任制度,严格执行工程质量保修金的使用和管理。一是出台方案,对在建及今后开发项目强化规划 执行、设施配套、质量监管,明确建管移交、责任划分。二是加快老旧小区改造,督促原开发企业对所建老旧小区进行改建、完善配套设施(如道路、管网、绿化、 门禁系统、监控系统等附属设施配套工程)。三是实行工程质量保证金、公共维修基金定期公开制度,规范“两金”使用,提高透明度。

(二)加强物业企业管理,正确引导业主维权。

1、 严格物业管理市场准入清出。一是从严审批物业企业资质申请,深入考察其综合能力,控制假、大、空物业企业进入市场。二是对从事老旧小区物业服务的企业,在 政策上给予扶持和优惠,鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。三是建立物业企业诚信档案,定期开展物业从业人员素质培养和技能培训,实行资格管理、持证 上岗。四是出台物业企业规范化服务标准,指导物业企业规范经营,对物业企业实行等级考核,严格实施奖罚制度,优胜劣淘,强化提高全县物业管理水平。

2、 加大宣传力度,引导正确的物业消费观,提高物业管理意识。一是引导、指导小区正确及时建立业主自治机制制度,广泛实行业主自治。二是引导、指导业主、业主 大会、业主委员会依法行使权利,明确职责义务,合理提出诉求。三是加大对物业行业法律法规和政策规定的宣传力度,提升社会认知度,推动物业服务行业健康、 有序发展。

(三)建立健全物业管理体制。

1、成立专职物业管理办公室。一是根据《物权法》《物业管理条例》,及时制定本县物业管理中长期发展规划,出台地方配套政策,增强有效的监督协调管理能力。二是加大政府政策扶持力度,在税收、用电、垃圾带运、用工等方面予以倾斜。

2、建立有效的前期物业管理招投标制度。通过公开招标,由业主和市场择优选用物业企业。充分发挥市场机制作用。

3、建立物业管理矛盾纠纷调处机制。当前物业投诉率较高,矛盾纠纷严重突出,易引发更深的社会矛盾,建议将物业矛盾纠纷由部门承担纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。


 
 
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